O crédito imobiliário está crescendo em um ritmo diferente do restante do sistema financeiro. A constatação aparece na ata da reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) divulgada nesta terça-feira, 22 de setembro, que analisou a decisão de reduzir a Selic de 14% para 13,75% ao ano. No documento, o Banco Central registra desaceleração nas operações de crédito com recursos livres, especialmente as de prazo mais longo, enquanto os créditos direcionados, grupo que inclui os financiamentos...
O crédito imobiliário está crescendo em um ritmo diferente do restante do sistema financeiro. A constatação aparece na ata da reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) divulgada nesta terça-feira, 22 de setembro, que analisou a decisão de reduzir a Selic de 14% para 13,75% ao ano.
No documento, o Banco Central registra desaceleração nas operações de crédito com recursos livres, especialmente as de prazo mais longo, enquanto os créditos direcionados, grupo que inclui os financiamentos habitacionais para pessoas físicas, mantiveram a trajetória de expansão. Entender o que sustenta essa diferença ajuda a interpretar o comportamento do setor nos próximos meses.
Neste conteúdo, você entenderá:
O que são crédito livre e crédito direcionado?
Quanto cresceu o crédito imobiliário em 2026?
O que sustenta esse crescimento com juros altos?
Por que a poupança preocupa o setor?
Qual é o alerta feito pelo Banco Central?
O que ainda gera dúvida sobre o crédito imobiliário?
O que são crédito livre e crédito direcionado?
O sistema de crédito brasileiro funciona em duas trilhas com regras distintas.
No crédito livre, bancos e instituições financeiras definem taxas, prazos e condições conforme o próprio custo de captação e a concorrência. É onde estão o cartão, o cheque especial, o crédito pessoal e boa parte do crédito às empresas. Essas linhas respondem de forma mais rápida às mudanças na Selic.
No crédito direcionado, a destinação dos recursos e as condições são definidas por regulação. É o caso do financiamento habitacional, do crédito rural e do repasse do BNDES. As fontes desses recursos também são específicas, como a poupança e o FGTS no caso da habitação.
Essa separação explica por que a Selic não chega às duas trilhas da mesma forma. No crédito livre, o efeito é quase imediato. No direcionado, ele é filtrado por regras, fontes de recursos e políticas públicas.
Quanto cresceu o crédito imobiliário em 2026?
Os números do primeiro semestre confirmam o que a ata observou. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o crédito imobiliário concedido entre janeiro e junho somou R$ 180,9 bilhões, alta de 23% sobre os R$ 147,1 bilhões do mesmo período de 2025.
Dentro desse total, os financiamentos com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para aquisição e construção chegaram a R$ 93,7 bilhões, avanço de 29%. As operações com recursos do FGTS somaram R$ 77,6 bilhões, alta de 22%, impulsionadas pelo Minha Casa, Minha Vida.
O destaque percentual ficou com o crédito destinado à construção, que passou de R$ 12,8 bilhões para R$ 26,5 bilhões em um ano. A própria Abecip pondera que a comparação é feita sobre uma base reduzida do início de 2025 e representa um retorno aos patamares observados entre 2021 e 2024.
O desempenho superou a expectativa do setor. A Abecip projetava crescimento em torno de 16% para o crédito imobiliário em 2026 e anunciou que revisaria a estimativa após o resultado do semestre.
O que sustenta esse crescimento com juros altos?
Três fatores ajudam a explicar o movimento, e nenhum deles depende diretamente da Selic.
Mudança nas regras do compulsório da poupança. Pela norma aprovada pelo Conselho Monetário Nacional em outubro de 2025, os bancos passaram a poder deduzir do recolhimento compulsório até 5% dos saldos aplicados em crédito imobiliário. O governo estimou que o novo modelo disponibiliza R$ 52,4 bilhões adicionais no primeiro ano, dos quais R$ 36,9 bilhões de forma imediata. O desenho completo entra em vigor em 2027.
Atualização do teto do SFH. Na mesma norma, o valor máximo do imóvel financiável pelo Sistema Financeiro da Habitação subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, com aplicação imediata. A mudança também permite usar recursos do FGTS em imóveis dentro do novo limite.
Orçamento reforçado para a habitação popular. O Fundo Social recebeu R$ 20 bilhões adicionais para o Minha Casa, Minha Vida em 2026, elevando o orçamento dessa fonte para R$ 45 bilhões no ano. O programa opera com taxas definidas por faixa de renda, o que o mantém menos sensível ao custo do dinheiro no mercado.
Somados, esses fatores mostram que boa parte da expansão veio de decisão regulatória e de política pública, e não de uma melhora nas condições de mercado.
Por que a poupança preocupa o setor?
A poupança é a principal fonte tradicional do crédito habitacional, e ela vem perdendo recursos. Entre janeiro e agosto de 2026, a caderneta do SBPE registrou saída líquida de R$ 47,03 bilhões, segundo o Banco Central. Só em agosto foram R$ 9,51 bilhões, o segundo pior mês do ano.
Vale registrar o outro lado da comparação: no mesmo período de 2025, a saída havia sido de aproximadamente R$ 48,34 bilhões. O quadro é ruim, mas não é de piora em relação ao ano anterior. E o saldo total do SBPE segue elevado, em R$ 757,19 bilhões ao fim de agosto, sustentado pelo rendimento dos depósitos.
A explicação está na comparação de rendimento. Com a Selic elevada, aplicações atreladas ao CDI rendem bem acima do que a poupança pode pagar, já que o rendimento da caderneta é limitado por regra. O poupador migra, e o funding mais barato do financiamento habitacional encolhe.
É por isso que a queda da Selic interessa ao setor por dois caminhos diferentes. O primeiro é o custo de captação dos bancos. O segundo, menos comentado e possivelmente mais relevante, é a recomposição da atratividade da poupança, que devolve recursos ao sistema.
Enquanto essa recomposição não acontece, a expansão do crédito depende de medidas regulatórias e de fontes alternativas, como os títulos do mercado de capitais.
Qual é o alerta feito pelo Banco Central?
A ata não trata a expansão do crédito direcionado apenas como um dado positivo. Ao listar os fatores que podem manter os juros estruturais da economia em nível mais alto, o comitê cita o aumento do crédito direcionado, ao lado das dúvidas sobre a estabilização da dívida pública.
O raciocínio é o seguinte: quando parte relevante do crédito opera com taxas reguladas e menos sensíveis à política monetária, a Selic precisa subir mais, ou permanecer alta por mais tempo, para produzir o mesmo efeito sobre a inflação. O peso do ajuste recai sobre as linhas livres.
A ata também reforça que a política monetária segue restritiva mesmo após o corte, e que não há trajetória definida para os próximos passos. O comitê não descartou novas reduções, mas condicionou o ritmo à evolução da inflação e da atividade. As projeções do Banco Central apontam inflação de 5,2% em 2026 e 3,9% em 2027, acima da meta de 3%.
Restam duas reuniões do Copom em 2026, marcadas para 3 e 4 de novembro e para 8 e 9 de dezembro.
O que ainda gera dúvida sobre o crédito imobiliário
O crescimento do crédito imobiliário significa que as taxas caíram? Não necessariamente. Boa parte da expansão veio da liberação de recursos e da atualização de limites regulatórios, que ampliam o volume disponível sem alterar, por si só, a taxa oferecida.
A queda da Selic aumenta o dinheiro disponível para financiamento? Com o tempo, sim. Juros menores reduzem a vantagem das aplicações atreladas ao CDI sobre a poupança, o que tende a devolver recursos ao SBPE. O efeito não é imediato.
O que muda com o teto do SFH em R$ 2,25 milhões? Imóveis de valor entre o limite anterior e o novo voltam a poder ser financiados com recursos da poupança, em condições diferentes das do financiamento fora do sistema.
Crédito direcionado é o mesmo que crédito subsidiado? Não. Direcionado significa que a destinação e as condições seguem regulação. Parte dessas operações tem subsídio, como no Minha Casa, Minha Vida, mas outras apenas seguem regras específicas de origem dos recursos.
Por que o crédito para construção cresce mais que o restante? Porque financia obras em andamento, com prazos e garantias próprios, e responde ao planejamento das incorporadoras para os próximos anos, não à demanda imediata.
A expansão do crédito imobiliário em 2026 é resultado, em boa medida, de decisões regulatórias tomadas no fim de 2025 e ao longo deste ano. Ela mostra que o setor encontrou caminhos para crescer mesmo com a taxa básica em nível restritivo.
O ponto de atenção está na sustentação desse crescimento. Enquanto a poupança seguir perdendo recursos, a capacidade de manter o ritmo depende de novas medidas ou da recomposição da caderneta com a queda dos juros. É esse o indicador a acompanhar nos próximos meses, mais do que o tamanho de cada corte da Selic.