Custo de manutenção sobe enquanto o reajuste do aluguel desacelera: como proteger a rentabilidade da carteira em 2026

Neste conteúdo, você entenderá:

• Por que o reajuste do aluguel está desacelerando em 2026?
• Por que o custo de manutenção não acompanha essa desaceleração?
• O que isso muda na gestão da carteira?
• Onde a rentabilidade da carteira costuma escapar?
• Como organizar a manutenção para proteger a margem?

Vale a pena terceirizar a gestão de manutenção ou manter a operação interna?

Perguntas frequentes

Em 2026, o índice que corrige os contratos de locação desacelerou, enquanto o índice que mede o custo da obra acelerou. Para a imobiliária que administra a carteira, isso muda diretamente a composição do resultado entregue ao proprietário: a receita do aluguel sobe menos, ao passo que cada chamado de manutenção custa mais. Os dados de 2026 explicam por que isso está acontecendo e o que pode ser controlado de dentro da operação.

Por que o reajuste do aluguel está desacelerando em 2026?

O IGP-M, índice tradicionalmente usado para a correção anual de contratos de locação, vem registrando meses seguidos de deflação. Segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV), o índice caiu 1,16% em julho de 2026, depois de recuar 0,50% em junho. Com esse resultado, o IGP-M acumulou alta de 2,08% no ano e de 2,76% em doze meses. A segunda prévia de agosto, divulgada em 19 do mesmo mês, apontou nova queda de 0,36%.

Na prática, o contrato com data-base em agosto foi reajustado por um acumulado de 2,76%. O percentual é positivo e preserva o valor do contrato, mas fica bem abaixo do que o mercado se acostumou a aplicar nos anos de IGP-M elevado. A explicação está na forma como o índice é composto.

Por que o custo de manutenção não acompanha essa desaceleração?

O IGP-M combina três componentes com pesos diferentes:

• IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo): 60% do índice. Mede a variação de preços no atacado.
• IPC (Índice de Preços ao Consumidor): 30% do índice. Mede a variação sentida pelo consumidor final.
• INCC (Índice Nacional de Custo da Construção): 10% do índice. Monitora materiais de construção e mão de obra especializada.

A queda recente do IGP-M vem, em grande parte, do comportamento do atacado. Na segunda prévia de agosto de 2026, o IPA-M recuou 0,50%, e o IPC-M recuou 0,49%, segundo a FGV. Por outro lado, o componente que mede o custo da obra seguiu o caminho oposto. O INCC acelerou de 0,66% na segunda prévia de julho para 0,73% na leitura equivalente de agosto.

Para quem administra uma carteira, o efeito é direto. O índice que corrige o valor do aluguel tem apenas 10% de exposição ao custo de construção. Enquanto isso, o pedreiro, o eletricista, o material hidráulico e a mão de obra do reparo respondem diretamente à variação desse componente. Em resumo: o aluguel é corrigido por uma cesta ampla de preços, mas o reparo é pago pelo preço real do serviço no dia em que ele acontece.

O que isso muda na gestão da carteira?

O peso relativo da manutenção no resultado do proprietário aumenta. Com um reajuste em torno de 2,76%, cada chamado passa a representar uma fatia maior da receita anual do imóvel. Isso desloca a exigência para a imobiliária. O gestor não tem controle sobre o índice, sobre o preço do material nem sobre o valor da mão de obra na região, mas é ele quem responde pelo resultado da carteira diante do proprietário.

Três informações sustentam essa prestação de contas quando estão organizadas e disponíveis:

• Histórico do imóvel: quantos chamados aquele imóvel gerou nos últimos doze meses e qual foi a natureza deles.
• Comparação de orçamentos: quantas propostas foram levantadas para o serviço e qual foi o critério de escolha.
• Origem do custo: se o reparo veio de desgaste natural, de uso indevido pelo inquilino ou de falta de manutenção preventiva anterior.

Com esses três dados em relatório, o custo apresentado ao proprietário vem acompanhado do critério que o produziu.

Onde a rentabilidade da carteira costuma escapar?

Na maioria das operações de locação, a perda de margem não vem de um chamado caro isolado; ela se acumula em pontos pequenos e repetidos:

• Chamado sem histórico: o mesmo problema volta duas ou três vezes porque ninguém registrou a causa da primeira ocorrência.
• Orçamento único: o serviço é fechado com o primeiro prestador disponível, sem comparação, porque o prazo apertou.
• Reparo corretivo em série: o imóvel só recebe intervenção quando o inquilino reclama, o que costuma custar mais do que a intervenção programada.
• Vacância estendida: o reparo entre locações se arrasta, e o imóvel fica parado sem gerar receita.
• Tempo do time: horas do gestor consumidas na coordenação de prestadores em vez de focadas na captação e no relacionamento com o proprietário.

Esse último ponto raramente aparece na planilha e costuma ser o mais caro dos cinco.

Como organizar a manutenção para proteger a margem?

O IGP-M e o preço da mão de obra estão fora do alcance da imobiliária, mas o processo que cerca cada chamado está dentro. Veja alguns pontos práticos:

• Centralize o registro de chamados: todo chamado precisa ter registro de abertura, causa identificada, serviço executado e data de conclusão. Sem histórico, não há como identificar o imóvel que consome mais recursos.
• Estabeleça um critério de orçamento: defina a partir de qual valor o serviço exige mais de uma proposta e mantenha o critério estável. A previsibilidade de processo vale mais do que a negociação pontual.
• Separe o preventivo do corretivo: faça um levantamento sazonal dos imóveis da carteira, com atenção especial à cobertura, às calhas, à instalação elétrica e ao sistema hidráulico antes do período de chuvas.
• Documente a responsabilidade: registre com clareza o que é desgaste natural e o que decorre do uso inadequado, sempre com o apoio da vistoria de entrada. Isso reduz atritos na saída do inquilino.
• Acompanhe o prazo de reparo entre locações: cada semana de imóvel parado em reforma representa receita adiada para o proprietário.
• Relate ao proprietário com periodicidade: um relatório regular mantém o histórico documentado antes que o custo seja questionado.

Vale a pena terceirizar a gestão de manutenção ou manter a operação interna?

A resposta depende do tamanho da carteira e do custo real do time hoje.

A operação interna faz sentido quando:

• A carteira é pequena e o volume mensal de chamados é baixo.
• A imobiliária atua em uma região concentrada, com prestadores conhecidos e disponíveis.
• Existe uma pessoa dedicada exclusivamente à manutenção, com processo definido e histórico registrado.
• O controle direto sobre a escolha de cada prestador é uma exigência dos proprietários da carteira.

A terceirização passa a fazer sentido quando:

• O volume de chamados já consome horas relevantes de quem deveria estar captando imóveis.
• A carteira se espalhou por bairros ou cidades onde a imobiliária não tem prestadores de confiança.
• Faltam histórico e comparação de orçamentos para justificar o custo apresentado ao proprietário.
• O prazo de resposta ao inquilino virou um motivo recorrente de reclamação.
• A operação depende de uma única pessoa, e a ausência dela trava toda a manutenção.

Vale registrar o outro lado: a terceirização transfere a execução, o que exige critério na escolha do parceiro: rede de prestadores homologada, responsabilidade sobre o chamado do início ao fim, relatório acessível ao proprietário e um canal de atendimento com prazo definido. Sem esses quatro pontos, a terceirização apenas muda o endereço do problema.

Perguntas frequentes

• Qual índice devo usar para reajustar os contratos da carteira em 2026? O índice aplicado é o previsto em contrato. O IGP-M segue como o mais tradicional em locação residencial, e o IPCA aparece com frequência em contratos mais recentes. Existe também o IVAR, calculado pela FGV especificamente para o aluguel residencial, embora ainda tenha adoção restrita no mercado.
• O IGP-M negativo permite reduzir o valor do aluguel? Depende da redação do contrato. Meses isolados de deflação não determinam, por si só, o reajuste; o que vale é o acumulado em doze meses até a data-base. Para os contratos com data-base em agosto de 2026, esse acumulado ficou positivo em 2,76%.
• Quem paga a manutenção do imóvel alugado? A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) obriga o locador a entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina e a responder por vícios ou defeitos anteriores à locação (artigo 22). Ao locatário cabe devolver o imóvel nas condições em que o recebeu, salvo o desgaste natural do uso, e reparar os danos causados por ele ou por pessoas sob sua responsabilidade (artigo 23). Uma vistoria de entrada bem documentada é o instrumento que sustenta essa separação na prática.
• Como reduzir o custo de manutenção sem reduzir a qualidade do serviço? O ganho vem do processo antes de vir do preço. Histórico de chamados, comparação de orçamentos, priorização do preventivo sobre o corretivo e prestadores homologados produzem resultados mais estáveis do que a negociação caso a caso.

A partir de qual tamanho de carteira a terceirização compensa? Não existe número universal. O indicador mais útil é o tempo do time: quando as horas gastas na coordenação de manutenções passam a competir com a captação e o relacionamento, a conta muda.

Sobre a Refera

A Refera cuida da gestão de manutenção para imobiliárias, contando com uma rede nacional de prestadores homologados e assumindo a responsabilidade sobre o chamado do início ao fim. Fale com um especialista da Refera e entenda como organizar a manutenção da sua carteira.